10 Tips Membeli Rumah di Komplek Perumahan

Mudah-mudahan artikel ini bermanfaat untuk rekan-rekan semua yang kebetulan sedang bingung dan ragu untuk membeli rumah, khususnya di komplek perumahan.

1.  Lakukan survey secara mendetail tentang perumahan yang akan kita beli. Survey bisa dilakukan baik melalui Internet atau survey lapangan. Buat komparasi, scoring, dan analisa berdasarkan parameter dan spesifikasi rumah yang kita inginkan.

2.      Pemilihan rumah sendiri bisa menggunakan beberapa parameter, misalnya seperti di bawah.

o    Posisi di dalam atau di luar cluster. Untuk keluarga muda yang masih memiliki anak kecil, pilihan rumah di dalam cluster lebih memudahkan dalam manajemen anak. Di dalam cluster juga relatif lebih aman karena biasanya ada satpam cluster yang menjaga arus keluar masuk mobil dan barang.

o    Kedekatan dengan taman

o    Arah hadap rumah (timur, selatan, barat, utara). Ingat matahari terbit dari timur dan tenggelam di barat. Sesuaikan apakah kita ingin mendapatkan matahari pagi atau sore, demikian juga dengan matahari dari depan, belakang, samping kanan atau kiri rumah kita.

o    Posisi di hook yang ada kelebihan tanah atau tidak. Ketersediaan sisa tanah dan letak rumah di hook (pinggir) memungkinkan kita dengan mudah merenovasi rumah. Konsekuensinya adalah harganya yang relatif lebih mahal

3.      Datangi pemasaran (marketing) perumahan dan minta informasinya rumah dari yang kita beli dengan lebih detail. Minta pihak pemasaran perumahan untuk mengantar kita langsung ke lokasi atau cluster yang kita pilih. Interview tetangga sekitar atau satpam apabila masih ada informasi yang kita butuhkan.

4.      Status rumah ada dua: siap huni dan indent. Untuk rumah yang statusnya “siap huni”, biasanya kita bisa langsung melihat rumah yang ingin kita beli. Sebagian besar perumahan menggunakan model “indent”, jadi kita hanya bisa memilih lokasi dari gambar site map, dan kita harus menunggu 8-24 bulan dari akad kredit untuk proses pembangunan rumah.

5.      Masalah harga rumah, kita harus teliti dengan yang satu ini. Cek lagi, harga rumah sudah mencakup apa saja. Biasanya harga rumah sudah termasuk PPN 10%, biaya Akta Jual Beli (AJB) dan biaya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Tapi harga belum termasuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan (BPHTB) dan biaya KPR (provisi, notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT, etc). Harga rumah (tanah dan bangunan) ditambah dengan BPHTB biasanya disebut dengan “harga pengikatan”.

6.      Untuk pembayaran rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, perhatikan tahapan pembayaran rumah dari uang tanda jadi sampai akad kredit. Jangan sampai kita salah paham atau lebih bahaya lagi, bila kita keliru (kurang) dalam menyiapkan uang. Yang pasti proses administrasi dan pembayaran perumahan adalah seperti berikut:

o    Mari kita asumsikan bahwa hari ini kita melakukan pembayaran uang “tanda jadi”. Uang tanda jadi bervariasi antara 5, 10 atau 20 juta, tergantung ketentuan dari perumahan yang kita pilih. Perlu diperhatikan bahwa uang “tanda jadi” tidak akan kembali, apabila kita membatalkan pembelian rumah atau KPR kita tidak memenuhi persyaratan (ditolak). Setelah membayar uang “tanda jadi” kita akan mendapatkan dokumen bukti pembayaran bernama “surat pesanan tanah dan bangunan”.

o    Seminggu kemudian kita harus sudah membayar uang muka atau Down Payment (DP). Biasanya minimal 20% atau 30%. Semakin tinggi DP yang kita bayarkan, maka akan mengurangi beban angsuran KPR rumah bulanan, dan di sisi lain memperbesar peluang kita memperoleh KPR. Minta marketing perumahan untuk membuatkan simulasi besaran ansuran bulanan yang harus kita bayarkan, untuk durasi 5, 10 dan 15 tahun dengan DP yang kita tentukan. 10 tahun mungkin ideal untuk KPR, karena angsuran tidak mencekik seperti halnya bila durasi angsuran 5 tahun, atau bunga bank tidak mencekik bila durasi angsuran 15 tahun.

o    Setelah pembayaran DP kita menunggu proses approval KPR dari bank. Sambil menunggu aproval KPR dari bank, kita akan diminta menandatangani dokumen “Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan” (PPJBTB). Pelajari dengan baik dan pertanyakan pasal-pasal yang masih membingungkan ke pemasaran perumahan yang mengurus rumah yang kita beli. Tanda tangani surat tersebut bila semua pasal dan ayat sudah kita pahami dan pelajari dengan baik.

o    Beberapa dokumen lain yang kita harus tanda tangani selain PPJBTB misalnya adalah dokumen “tata tertib lingkungan perumahan”, yang berisi peraturan-peraturan dan kewajiban yang harus kita lakukan setelah kita menghuni perumahan tersebut.

o    Apabila KPR lancar, biasanya sekitar 10-30 hari setelah DP, kita sudah bisa akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Pada saat akad kredit, biasanya pihak bank dan notaris menawarkan pengajuan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM). Pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) biasanya memerlukan biaya sekitar Rp 5-6 juta, dan bisa diajukan di awal kredit atau setelah kita menyelesaikan angsuran.

7.      Untuk rumah yang siap huni, biasanya memerlukan waktu 1-2 bulan dari akad kredit, sampai rumah bisa kita tempati (serah terima rumah). Biasanya proses 1-2 bulan itu digunakan untuk: melakukan pembersihan dan pengecatan ulang rumah, pendaftaran PLN, PDAM, Line Telpon, dsb.

8.      Kita mendapatkan waktu garansi kerusakan rumah atau kadang disebut “masa pemeliharaan”, dengan durasi 3-6 bulan dari proses serah terima rumah. Waktu garansi (masa pemeliharaan) itu bisa gunakan untuk komplen dan meminta perbaikan gratis apabila rumah kita bocor, dinding retak atau kerusakan lain.

9.      Sebaiknya dalam masa pemeliharaan, jangan dulu melakukan renovasi rumah secara signifikan, karena itu akan menghilangkan 3-6 bulan garansi kerusakan. Masalah ini biasanya tertulis jelas di PPJBTB.

10.  Jangan lupa untuk menambahkan interior rumah, memasang teralis di pintu dan jendela, serta memasang bak penampungan air dan toren untuk backup bila air PDAM atau sumur tidak lancar. Intinya usahakan mengurus segala keperluan lain berhubungan dengan isi dan desain rumah kita, sebelum kita tempati. Karena setelah kita tempati, proses seperti itu akan relatif lebih repot kita lakukan.

Best Developer Periode Januari - Oktober 2014 Bank BTN Bandung

Perumahan Buana Soetta Residence, terletak -/+ 500 M dari perempatan Jl. SoekarnoHatta - Gedebage, Bandung

Kredit Pemilikan Rumah

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi.

 

Agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri untuk KPR Pembelian. Sedangkan untuk KPR Multiguna atau KPR Refinancing yang menjadi Agunan adalah Rumah yang sudah dimiliki.

Karena masuk dalam kategori Kredit Konsumtif maka peruntukan KPR haruslah untuk kegiatan yang bersifat Konsumtif seperti pembelian rumah, furniture, kendaraan bermotor dan tidak diperbolehkan untuk kegiatan yang bersifat produktif seperti pembelian stok barang dagangan, modal kerja dan lain sebagainya.

Simulasi KPR (Kredit pemilikan Rumah)

Simulasi KPR merupakan sebuah gambaran proses mengenai kredit sebuah rumah yang wajib dilakukan oleh setiap nasabah yang hendak membeli rumah melalui sistem KPR. Proses simulasi kredit tersebut akan dilakukan oleh pihak kreditur atau pemberi kredit (biasanya dari pihak Bank) dengan pihak nasabah yang hendak mengajukan permohonan pembelian rumah secara kredit KPR.

Pihak developer rumah atau pemilik rumah tidak akan terlibat dalam simulasi ini. Ini disebabkan oleh pihak tersebut pada nantinya adalah pihak yang akan mendapatkan atau menerima pembayaran dari pihak kreditur. Selanjutnya, sesuai dengan perjanjian yang sudah dibuat, maka pihak nasabah harus membayar kredit.

Simulasi kredit rumah ini akan dibuat oleh pihak bank. Dan biasanya akan berbeda-beda tergantung bank apa dipilih sebagai penyedia layanan kredit. Sehingga bukan hal yang mengherankan apabila kebijakan dan jangka waktu kredit akan berbeda antara bank yang satu dengan yang lain. Tidak hanya itu, beberapa yang akan membedakan di antaranya adalah uang muka yang harus dibayarkan, dan juga berapa bunga (atau lebih tepat metode penerapan bunga macam apa yang akan ditetapkan). Ini merupakan sebuah informasi penting yang akan dijelaskan dalam simulasi kredit dan bisa menjadi sebuah gambaran untuk setiap nasabah yang hendak melakukan kredit rumah.

Nasabah berhak untuk memintas simulasi kredit rumah ini dari setiap bank yang hendak dijadikan penyedia kredit KPR. Walaupun pada umumnya apabila Anda membeli rumah dari developer, pihak nasabah akan langsung mendapatkan beberapa pilihan bank serta pilihan jangka waktu yang hendak diambil dan berapa besar cicilan kredit. Ini karena pihak developer sudah melakukan hubungan kerja sama dengan beberapa bank yang dijadikan pilihan oleh nasabah.

DEFINISI RUMAH

Dalam arti umum, rumah adalah salah satu bangunan yang dijadikan tempattinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun untuk istilah tempat tinggal yang khusus bagi hewan adalah sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempattinggal, seperti keluarga, hidup, makan, tidur, beraktiivitas, dan lain-lain. 

KONSTRUKSI RUMAH

Sebagai bangunan, rumah berbentuk ruangan yang dibatasi oleh dinding dan atap. Rumah memiliki jalan masuk berupa pintu dengan tambahan berjendela. Lantai rumah biasanya berupa tanah, ubin, babut, keramik, atau bahan material lainnya. Rumah bergaya modern biasanya memiliki unsur-unsur ini. Ruangan di dalam rumah terbagi menjadi beberapa ruang yang berfungsi secara spesifik, seperti kamar tidur, kamar mandi, WC, ruang makan, dapur, ruang keluarga, ruang tamu, garasi, gudang, teras dan pekarangan.
Rumah memiliki berbagai model dan tipe desain yang beragam, selain model rumah minimalis, terdapat juga beberapa model rumah lain seperti model rumah kontemporer, rumah tradisional dan model rumah modern. Selain memiliki beragam model rumah saat ini juga memiliki ukuran baku, seperti rumah type 40, rumahtype 60, rumah type 86.

EFISIEN ENERGI

Konstruksi rumah yang bagus harus memperhatikan efisiensi pemakaian energi. Konstruksi rumah hemat energi di Indonesia yang beriklim tropis tidak serumit konstruksi rumah di negara-negara yang beriklim subtropis, karena tidak ada perubahan musim yang ekstrim. Kebutuhan energi untuk pencahayaan, insulasi, ventilasi, pengaturan udara, dan lain-lain tidak sebesar rumah di negara-negara dengan empat musim. Efisiensi energi bisa dimaksimalkan dengan memakai pencahayaan alami di siang hari, tata letak lampu penerangan yang tepat, pemakaian lampu hemat energi, pemasanan ventilasi dan insulasi pada dinding, pemilihan atap yang tidak menyerap panas, dan pemakaian peralatan listrik yang hemat energi.

Dalam desain rumah hemat energi, termasuk didalamnya segala rancang bangunan yang ramah lingkungan, dengan meminimalkan penggunaan energi tidak terbarui dan mengoptimalkan pemanfaatan energi alami. Keterbatasan sumber daya alam membuat konstruksi rumah hemat energi menjadi semakin relevan mulai dari sekarang.

PERLINDUNGAN TERHADAP GEMPA

Sesuai dengan UU No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, setiap bangunan wajib memenuhi persyaratan keselamatan, salah satunya adalah perlindungan terhadap gempa. Hal ini perlu diperhatikan karena Indonesia terletak di sebelah tenggara Cincin Api Pasifik sehingga hampir semua wilayahnya mempunyai aktivitas seismik dan vulkanik tinggi. Data menunjukkan bahwa rata-rata setiap tahun terjadi sepuluh peristiwa gempa bumi yang mengakibatkan kerusakan yang cukup besar di Indonesia.
Prinsip utama bangunan rumah tahan gempa ada pada denah rumah yang simetris, pemilihan material yang ringan, dan sistem konstruksi penahan beban yang memadai. Kekenyalan struktur sangat ditekankan untuk mencegah keruntuhanbangunan. Gaya gempa hanya dapat ditahan oleh sistem struktur yang menerus (jalur lintasan gaya yang menerus) dari puncak bangunan sampai ke tanah.

FUNGSI RUMAH
Dalam kegiatan sehari-hari, orang biasanya berada di luar rumah untuk bekerja, bersekolah atau melakukan aktivitas lain. Aktifitas yang paling sering dilakukan di dalam rumah adalah beristirahat dan tidur. Selebihnya, rumah berfungsi sebagai tempat beraktivitas antara anggota keluarga atau teman, baik di dalam maupun di luar rumah pekarangan.
Rumah dapat berfungsi sebagai tempat untuk menikmati kehidupan yang nyaman, tempat untuk beristirahat, tempat berkumpulnya keluarga, dan tempat untuk menunjukkan tingkat sosial dalam masyarakat.